这个城市才是湖北的西部之王,恩施差远了

2020-07-21 02:21
原标题:这个城市才是湖北的西部之王,恩施差远了 近日,一份由恩施房地产协会发布的《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》文件在网上热传。对于《通知》中列出的十条“止跌令”,昨天(6月13日)上午,恩施住房和城乡建设委员会相关工作人员做出表示:“该通知为民间组织所发,不会发生强制效力。” 在否认了文件的权威性后,恩施的房价也顺理成章的成为了大家关注的焦点。 01 恩施房价为什么能只涨不跌? 房协的十大“止跌令”不由得让人对恩施的房价感到好奇。 据安居客数据显示:恩施的房价由2017年初的4600元/平涨到了2019年5月的逼近6300元/平,涨幅高达37%。尤其是过去的两年,全国上下都是在“稳房价”,而恩施更是出现了极为罕见“只涨不跌”的繁荣景象。 2016年7月——2019年6月恩施二手房房价走势 (数据来源:安居客) 那么疑问又来了,作为湖北西南边角的恩施为什么房价能涨的这么好? 依笔者看来,有这两点: 1、城镇化在发力,农民进城和大城市务工人员的回城。 恩施一直以来都是作为湖北省各州市经济垫底的城市,但近年来在房地产的开发下很好地把握了“城镇化”和“脱贫攻坚战”的政策推力。 根据恩施州统计局公布的数据显示:恩施的常住人口由2014年底的331.77万人上升到2018年底的337.8万人,五年上涨了6.03万人,累计增速1.82%。这样的数据对于一个四线城市而言,人口流失无从谈起,毕竟还是增加了点,人口引进更是不大可能。 与此同时常住城镇人口由2014年末的127.33万上升到2018年底的151.54万,累计增幅19.01%。常住总人口和常住城镇人口,二者超过十倍的增速差,正是城镇化的发力的最大体现。 即使到了2018年末,若以常住城镇人口占常住人口的占比来计算的话,恩施州常住人口城镇化率为44.86%,低于全国平均水平15个百分点。 图表来源:恩施州统计局《2018年恩施州国民经济和社会发展统计公报》 2、地方产业乏力,房地产成了经济发展的第一引擎。 2018年统计公报另一组数据显示:恩施州GDP总值870.95亿元,比上年增长6.2%,已经告别了前些年的高增长。体量小,增长慢,人口多的恩施州无论是在GDP总量或增速上,从目前整体情况来看,是难以逃脱湖北省各州市综合经济实力倒数的命运。 数据来源:恩施州统计局《2018年恩施州国民经济和社会发展统计公报》 另一方面:2018年恩施州全年商品房施工面积1484.47万平方米,比上年增长20.6%;竣工面积101.85万平方米,增长4.6%;销售面积341.3万平方米,增长11.5%;待售面积51.56万平方米,下降8.2%。全年商品房销售额170.52亿元,增长23.7%,其中:住宅销售额153.89亿元,增长37.1%。 施工面积和销售额增速均超过20%,而竣工面积的增长却只有4.6%,待售面积更是出现了下滑。已经说明了市场发展很好,可新上市的增量房却显得有些稀缺,库存压力也就更不用提了。 从总体来看恩施的房地产是一个典型的“存量盘活”市场,农村人口进城,外出务工人回城,很明显的刚需推动地产业发展,带动房价的持续上涨,也拉动了其他产业的发展,从而达到给全州GDP提速的效果。 进入今年五月恩施的房价也迎来了一次“触顶”,在创新高的同时也终止了两年的持续性的不间断上涨,六月初似乎有点扭头向下的趋势。恩施房地产协会当然得着急啊,作为政府和市场的调节机构,有点坐不住了也是有道理的。 再怎么分析,恩施也毕竟只是湖北西部的一个小城,既然刚需那么大,房价也高不了多少的且同为湖北西部的两大“名城”宜昌和襄阳则是另一种情形。 02 湖北没有老二 湖北有没有大城市? 有,当然有!武汉算不算! 武汉,当之无愧的大城市,然后呢? 然后呢?然后就没有然后了…… 湖北作为中部大省,武汉也曾是一方老大,至今也毫不逊色。可是武汉之外的湖北似乎很难再找到大城市了。从GDP排名来看,武汉一家独大,紧随其后的就是宜昌和襄阳,但和武汉比起来相差胜远,其他城市更是被甩的不见踪影了。 湖北省GDP排名前十的地级市排名 先看一下宜昌: 宜昌位于长江水而建,一直以来被称为湖北省副中心城市,其综合实力与襄阳相当,仅次于武汉,同时位居湖北省第二阵营,是我国中部地区的重要的交通枢纽,三峡大坝和葛洲坝更是将宜昌捧上了“世界水电之都”的桂冠。 2016年7月——2019年6月襄阳二手房房价走势 (数据来源:安居客) 根据安居客宜昌二手房均价新数据显示:过去三年来(2016年7月—2019年6月)宜昌的房价上涨了34.85%,其中2016年10月到2018年8月的近两年时间里宜昌的房价涨幅高达52.68%。只是自去年8月份以来的将近一年里宜昌房价持续下挫。 再说一下襄阳: 襄阳湖北西北部,位于汉江中游平原腹地的一个历史文化名城,如今已成为鄂西生态文化旅游圈的中心城市。2013年襄阳入围首批国家智慧城市。2014年襄阳入围信息惠民国家试点城市。 2016年7月——2019年6月襄阳二手房房价走势 (数据来源:安居客) 从安居客襄阳二手房房价走势来看,襄阳的房价在2017年下半年以来偏向于稳定,三年累计涨幅47.51%,近两年数据来看,涨幅只有11.75%。相比于宜昌的先涨后跌,襄阳的房价走势似乎更加偏向于“稳健”。 同为湖北西部两市,二手房均价也不相上下,更为有意思的是宜昌和襄阳两市“同为”湖北省第二大城市与省会城市武汉形成三足鼎立之势。 03 宜昌襄阳 谁才是王? GDP总量相当的宜昌和襄阳,到底那一座城市的发展潜力会大一些呢?曾经的“副中心”宜昌近些年已出现被襄阳赶超的迹象。 笔者也整理了一下宜昌和襄阳的各项经济数据,惊人的发现除了GDP之外的其他指标,竟然也是“如此雷同”。相差最大的就是金融机构人民币存款余额,宜昌接近两倍于襄阳,也仅仅只有这一项让宜昌可以将襄阳甩开身后,其余各项数据均或多或少的输给了襄阳,也包括房价。 要说和省会武汉相比,那简直是差远了,即使两个捏成一团恐怕也只有武汉的一半。 2018年宜昌和襄阳两市经济整体数据对比 数据来源:各地省(市)统计局;房地产洞察(ID:fdc920)整理 如果硬说要在二者中择一城终老,该如何做选择呢? 从过往经济实力静态数据来看,二者旗鼓相当难分高下。 若是从动态和对未来预期来看:襄阳似乎要做的还有很多。 在固定资产投资方面: 2018年全年固定资产投资增幅 数据来源:各地省(市)统计局;房地产洞察(ID:fdc920)整理 从整体的固定资产投资增长上来看,二者相差不大0.2个百分点。但是分产业来看,简直无法同日而语,尤其是第一产业和第三产业。 第一产业(农业),宜昌是-17.1%的增长,襄阳则是64.4%的增长,在发展农业上襄阳的力度远大于宜昌。 第二产业相差不大,第三产业(服务业)上宜昌优势明显,8.7%增速投入,而襄阳则是3.3%。殊不知经济越是发达的城市,第三产业占比越大,宜昌和襄阳的产业结构占比也极其类似,可从增量的投入来看,宜昌对未来的期许或许更大一些吧。 交通及交通规划上: 宜昌和襄阳两个城市的第二产业(工业)占比都超过50%,是一个典型的工业城市,现代工业的长江三峡,历史文化的襄阳古迹,和对于交通运输的需求还是相当大的。 即将通车的汉十高铁将湖北西北的十堰襄阳连入武汉,依托黄金水道的沪渝铁路沿着长江给宜昌提了点速。 长江水穿流而过的宜昌在水路低成本运输上远胜于襄阳。 有着强大货运能力的宜昌三峡机场要远胜于襄阳机场。 同为第二产业为主的宜昌和襄阳,在交通上宜昌的底子更厚。 当然其他的也就没有一一展开了,毕竟产业结构决定着城市的发展方向,交通运输决定着产出如何流通市场。将产业和资源的高度融合,让产出更高效,让财富能增值,似乎更注重第三产业的投入。 对于未来的期许,宜昌要胜过襄阳。 但宜昌和襄阳两个湖北老二,更长远的路还在后头。毕竟东边的武汉大哥太强,西边小弟不能搞得太弱了嘛。 结合前边提到的,宜昌市金融机构存款余额2.5倍于襄阳,这是真正的实力体现。 这个才是真正的未来! 责任编辑:
分享到:
收藏
相关阅读
热点推荐
游戏
友情链接: